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Avanzan en el desarrollo de instrumentos de financiamiento urbano sostenible para fortalecer la inversión pública en barrios populares

Se hará a través del LINTA, centro de investigación de la CIC. La iniciativa busca promover un esquema de financiamiento del desarrollo urbano que sea equitativo e inteligente.

  • Entrada publicada:28 julio, 2021

Cuando el Estado invierte en urbanización u obra pública y modifica la normativa de usos del suelo, se generan cambios significativos en los valores que muchas veces son apropiados por particulares, sin que el sector público participe en la valorización inmobiliaria que generó. Ante esta situación, la CIC, a través del Laboratorio de Investigación del Territorio y el Ambiente (LINTA) y el Organismo Provincial de Integración Social y Urbana (OPISU), promoverán la implementación de herramientas para la recuperación de esa revalorización en busca de un esquema de financiamiento del desarrollo urbano que sea equitativo e inteligente, reducir los niveles de especulación inmobiliaria y, a su vez, fortalecer la inversión en los barrios populares.

La iniciativa denominada “Observatorio de valores del suelo e instrumentos de financiamiento del desarrollo urbano” es uno de los 13 proyectos seleccionados por el Programa “ImpaCT.AR Ciencia y Tecnología” para dar respuesta a desafíos de interés público. El desafío, en este caso, es “empezar a fortalecer el financiamiento del desarrollo urbano a nivel local”, aseguró Juan Pablo del Río, geógrafo, investigador del CONICET y subdirector del LINTA. 

Esta iniciativa comenzará mediante una experiencia piloto en 10 municipios del área metropolitana de Buenos Aires, promoviendo asistencia y capacitación para calcular plusvalías urbanas, generar mapas de incidencia de valor de suelo y desarrollar instrumentos de gestión territorial. Sin embargo, a largo plazo, el proyecto prevé escalar al resto de los distritos metropolitanos. 

La CIC y el OPISU, organismo a cargo de la directora ejecutiva Romina Barrios, asistirán a los municipios para que sean ellos mismos quienes puedan calcular y recuperar la valorización inmobiliaria, ya que estas políticas de financiamiento urbano dependen de “instrumentos que por la legislación urbanística provincial son de competencia municipal”, aseguró Del Río (según la Ley 14.449 o mejor conocida como Ley de Acceso Justo al Hábitat). 

“Esta política de recuperación de valorización inmobiliaria no solamente busca promover un esquema de financiamiento del desarrollo urbano que sea más sostenible e inteligente para el Estado, sino que la finalidad última que tiene es reducir los niveles de especulación inmobiliaria que se generan a partir de decisiones que toma el sector público”, dijo Del Río.

Primer encuentro entre los expertos de la CIC y el OPISU: Juan Pablo del Río, Gastón Cirio (LINTA-CIC) y Daniel Galizzi, director provincial por parte de OPISU.

El OPISU es un organismo que trabaja en materia de integración socio-urbana: “A través de financiamiento internacional (Banco Interamericano de Desarrollo y el Banco Mundial) y con presupuesto provincial se invierte en mejora de infraestructura, servicios básicos, construcción de vivienda nueva, e integración social: mejoras en Clubes de barrio, desarrollo de actividades culturales y productivas, entre otras”, explicó Gastón Cirio, investigador de la CIC y director de estadísticas del OPISU.

En este sentido, el proyecto busca que “en los distritos en los que está interviniendo el OPISU los municipios empiecen a contribuir al financiamiento de desarrollo urbano a partir de la recuperación de la valorización inmobiliaria. Ya que las plusvalías urbanas que se generan en el conjunto del territorio municipal deben destinarse al financiamiento de la integración social y urbana de los barrios populares. Sin que, por ello, el Estado descuide las restantes fuente de financiamiento”, afirmó Del Río. 

Estas plusvalías urbanas “son diferencias en el valor del suelo que son ajenas al esfuerzo del propietario, le pertenecen a la comunidad, y el Estado en función de los marcos institucionales vigentes está en condiciones de recuperar parte de esa valorización”, agregó Del Río.

Problemas a resolver: falta de datos, capacidades técnicas e intereses especulativos

Los principales problemas que el proyecto busca atender son la falta de información de base y la creación de capacidades estatales en los gobiernos locales. En este sentido, Cirio afirmó: “No hay datos, pero tampoco hay demasiada capacidad instalada en los municipios que se haga carne de esta problemática, que digan: ‘acá hay una oportunidad de recuperar esta valorización para poder seguir financiando el desarrollo urbano’”

Del Río, por otro lado, detalló el principal problema de base: “los valores fiscales están muy disociados de la realidad. Cuando los Estados (provinciales o municipales) quieren avanzar en generar herramientas de recuperación de esa valorización se encuentra con imposibilidad de tener bases de cálculos para hacer eso”. 

“Hay muchos ‘intereses’ representados en varios actores sociales en no avanzar con este tipo de políticas porque de alguna manera rompen, limitan o restringen los procesos de especulación”

Juan Pablo Del Río, subdirector del LINTA

En 24 meses de trabajo que tienen por delante se desarrollarán algunos algoritmos para alimentar la base de datos con la que se elaborarán los mapas de precio de suelos. Con esos protocolos de trabajos, se capacitará a las áreas municipales competentes en la elaboración de mapa de valores de incidencia de suelo y en la simulación de metodologías del cálculo de valorización. Por último, en conjunto con los equipos técnicos municipales se desarrollará los instrumentos para la recuperación pública de la valorización inmobiliaria. 

“Hay muchos ‘intereses’ representados en varios actores sociales en no avanzar con este tipo de políticas porque de alguna manera rompen, limitan o restringen los procesos de especulación”, advirtió Del Río. Pero ¿de qué manera? Cirio lo grafica del siguiente modo: “Siempre que haya una inversión estatal y no esté regulada, la apropiación de esa valorización es tomada por el privado sin la participación del Estado”.

“Haremos análisis econométricos para ver cómo se comporta el mercado, qué valores hay, los valores serán publicados de forma abierta: esto va a generar un mayor control de la especulación”

Gastón Cirio, investigador de la CIC y director de estadísticas del OPISU

Por esto, el proyecto avanzará en la visibilización de los problemas actuales, “en el desarrollo de instrumentos y en transparentar la dinámica inmobiliaria. Haremos análisis econométricos para ver cómo se comporta el mercado, qué valores hay, los valores serán publicados de forma abierta: esto va a generar un mayor control de la especulación”, manifestó Cirio.

¿De qué manera los municipios recuperarán la revalorización inmobiliaria?

La figura jurídica de Participación Municipal de la Valorización Inmobiliaria (PMVI) reconocida en la Ley 14.449, puede implementarse bajo una modalidad tributaria o no tributaria. En el primer caso, la PMVI se incorpora a la ordenanza fiscal local como una contribución o impuesto municipal. 

En el segundo caso, en tanto instrumento de naturaleza urbanística, la PMVI se transforma en contraprestaciones regulada que los propietarios deben afrontar frente a los procedimientos, acciones o decisiones administrativas que generan aumentos en el valor del suelo urbano.     

“Pero lo más interesante es que la apuesta de la CIC y el OPISU es que en la medida que los municipios empiecen a recuperar estos recursos, los mismos vayan a una cuenta específica para financiar la mejora del hábitat al interior de los barrios populares”, explicó Del Río.

“…La apuesta de la CIC y el OPISU es que en la medida que los municipios empiecen a recuperar estos recursos, los mismos vayan a una cuenta específica para financiar la mejora del hábitat al interior de los barrios populares”

Juan Pablo del Río

La creación del Observatorio de valores de suelo está en sintonía con los esfuerzos de otros estamentos provinciales y el trabajo del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de Nación que delineó lo que se conoce como el Plan Nacional de Suelo Urbano. Entre sus líneas de acción este plan creó el Observatorio Nacional de Precios de Suelo y promovió la difusión de esta agenda de trabajo en las distintas provincias. 

De los trabajos preparatorios para la conformación del Observatorio, además de la CIC a través del LINTA también participan la Dirección Provincial de Sistematización de Datos y Regularización Dominial del OPISU, el Laboratorio de Investigación y Formación en Informática Avanzada (LIFIA-CIC/UNLP) y otros organismos. Para iniciar el plan de trabajo que todavía tiene dos años por delante, se realizó un primer encuentro entre los expertos de la CIC y el OPISU: Juan Pablo del Río, Gastón Cirio y Daniel Galizzi, director provincial por parte de OPISU.